как правильно продать квартиру по ипотеке

ВАЖНО! Для того, что бы сохранить статью в закладки, нажмите: CTRL + D

Задать вопрос ВРАЧУ, и получить БЕСПЛАТНЫЙ ОТВЕТ, Вы можете заполнив на НАШЕМ САЙТЕ специальную форму, по этой ссылке >>>

Продажа и покупка ипотечных квартир – достаточно распространенная процедура. Причины отчуждения недвижимости могут быть разными – от необходимости расширения площади до нехватки денег на уплату долгов. Так или иначе, продавцу необходимо знать, как провести сделку и не остаться в долгу у банка.
Сегодня я расскажу о законных способах продажи ипотечного жилья и постараюсь ответить на Ваши вопросы.

○ Особенности ипотечного жилья.

Порядок отчуждения квартиры в ипотеке связан с правовым статусом такого имущества. Особенности ипотечной недвижимости:

  • Жилье принадлежит заемщику, право собственности которого ограничено.
  • Ограничение регистрируется в обязательном порядке в Росреестре.
  • Право распоряжения недвижимостью заемщик получает после полного погашения долга и снятия обременения.
  • Пока недвижимость обременена, сделки с ней нельзя проводить без согласия кредитора.

Можно ли продать ипотечную квартиру? Да. Существует несколько законных схем реализации такой недвижимости.

○ Как продать ипотечную квартиру?

Рассмотрим предпочтительный порядок действий при заключении сделки в зависимости от ситуации.

✔ Самостоятельная продажа

Сделка без рисков и для продавца, и для покупателя, проводится следующим образом:

  • Продавец предупреждает банк о своем желании выставить квартиру на продажу и берет справку о сумме оставшейся выплаты (если есть долги по ипотеке, их следует погасить).
  • После того как покупатель найден, оговариваются все нюансы дела и составляется предварительный договор купли-продажи.
  • Продавец и покупатель отправляются в банк, где открывается две ячейки – в одну продавец вносит деньги в счет оплаты суммы долга, в другую вносит средства, уплаченные заемщиком по кредиту.
  • Между покупателем и продавцом оформляется расписка о внесении денег в банк в качестве залога.
  • Кредит полностью погашается.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Новый собственник регистрирует свои права в Росреестре.
  • Продавец получает доступ к ячейке с деньгами.

✔ Продажа банком

Банк может на себя взять все нюансы, связанные с оформлением сделки. Покупателю достаточно предупредить кредитора о своем намерении и о его причинах. После этого недвижимость выставляется на продажу.
Когда желающий приобрести недвижимость нашелся, банк с покупателем оговаривает порядок расчета. После погашения кредита, финансовое учреждение самостоятельно предупреждает Росреестр о произошедших изменениях.
Далее оформляется сделка купли-продажи. После регистрации прав собственности покупателя на квартиру, продавец получает доступ к банковской ячейке, куда приобретателем была внесена сумма, равная той, которую должник успел самостоятельно выплатить по кредиту.

✔ Продажа в случае, если покупатель платит наличными

Чье согласие нужно для продажи квартиры в этом случае? Иногда такая сделка не требует согласования с банком, тем не менее перед внесением денег по ипотечному кредиту, не лишним будет почитать кредитный договор. Вполне возможно, что финансовое учреждение не допускает самовольного отчуждения залоговой недвижимости, а за досрочное погашение кредита взимает штраф. Если есть долги по ипотеке, банк может обязать продавца их погасить или засчитает сумму долга и штрафных санкций в остаток по кредиту.
Кроме того, в сделке с полным выкупом квартиры есть один нюанс – покупатель вряд ли согласится дать задаток без каких-либо гарантий. Такой гарантией может выступить предварительный договор купли-продажи, где будут прописаны следующие положения:

  • Срок заключения основного соглашения.
  • Обязанности и права сторон.
  • Порядок расчетов.
  • Цена квартиры и размер залога.
  • Сроки выполнения отдельных действий – обращения в банк, снятия обременения.

Неисполнение условий предварительного договора является поводом для обращения в суд и принудительного исполнения обязанностей сторон.

✔ Продажа ипотечной квартиры под ипотеку

Если денег у покупателя недостаточно, банк ему может предоставить ипотеку.
Инициировать сделку может как банк, так и продавец. Покупатель должен обратиться в этом случае к залогодержателю и поинтересоваться, готовы ли с ним заключить ипотечный договор. Если заявитель устраивает финансовое учреждение в качестве клиента, квартира продается ему по ипотеке. Некоторые банки сами выставляют такие квартиры на продажу и предлагают очень выгодные условия кредитования (например, ВТБ 24).
Кроме продажи квартиры, пользуется популярностью сделка по передаче долга. То есть, покупатель занимает место продавца и вместо него продолжает платить кредит.
Для этой процедуры обязательно привлекается кредитор, только он может дать согласие на замену должника (ст. 391 ГК РФ). Если банк дает разрешение, проверяется платежеспособность покупателя, и оформляется договор уступки прав по ипотечному договору. Законным основанием для этого служит ст. 47 Закона «Об ипотеке».

○ Риски при покупке ипотечного жилья.

Покупатель может столкнуться со множеством подводных камней при покупке такой недвижимости. Основные риски:

  • Отказ банка в продаже такого жилья, в переводе долга или в выдаче кредита.
  • Обман со стороны продавца в виде непогашения кредита.
  • Погашение своего долга продавцом и уклонение от дальнейшей сделки.
  • Срыв сделки из-за ее длительности и сложности (продавец может найти за это время более подходящего покупателя).

Покупатель может столкнуться и с другими проблемами, чтобы их не возникло, сделку необходимо проводить с согласия банка.

✔ Продажа без согласия банка

Приобретая квартиру без согласия банка, покупатель может столкнуться со множеством проблем, связанных с махинациями продавца. Даже если Вы как покупатель вносите всю сумму денег за квартиру и, казалось бы, к банку отношения не имеете, стоит заручиться его поддержкой. Ведь именно банк является держателем закладной и, следовательно, он должен контролировать сделку.
В чем плюсы покупки через банк?

  • Во-первых, вы не переплатите по оставшемуся кредиту (продавцы иногда предоставляют неверную информацию о долге).
  • Во-вторых, сотрудник банка проведет правильные расчеты.
  • В-третьих, обеспечивается юридическое сопровождение сделки.
  • В-четвертых, банк не сможет предъявить к Вам никаких претензий в будущем.

Покупателю также выгодно обратиться к банку при продаже квартиры.

  • Во-первых, скорее всего, такая обязанность прописана у него в договоре. В случае нарушения его условий, к виновному применяются санкции.
  • Во-вторых, сделка пройдет быстрее и чище. Банк на себя сможет взять долю забот по продаже квартиры (например, снимет самостоятельно обременение).

○ Обзор ипотечных программ банков.

Каждый банк по-разному относится к потере постоянного плательщика процентов по кредиту.
Например, Сбербанк крайне неохотно идет навстречу клиентам, желающим продать ипотечное жилье. Условием этого учреждения является досрочное предупреждение о реализации жилья. Штрафы банк не начисляет, но особой помощи при продаже недвижимости от банка ждать не приходится.
ВТБ 24, напротив, предлагает программы для рефинансирования долгов других банков, а также помогает гражданам продать ипотечное жилье. Первоначальный взнос составляет 20 %, кредитная ставка – 12 %.
Газпромбанк предлагает условия еще более выгодные, реализовывая залоговую недвижимость по ставкам 11,7-13 %, в долларах – 10 %.
Не все банки помогают реализовать залоговое имущество, поэтому если Вы желаете приобрести квартиру, внимательно изучите рынок ипотечной недвижимости.

○ Советы юриста:

✔ Квартира была приобретена в 2015 году за наличные, оказалось, что денежные средства банку переданы не были и теперь нас выселяют и перепродают жилье, что делать?

Поведение продавца наказуемо. Вам необходимо обратиться в суд и потребовать назад уплаченные деньги. Обосновать свое требование можно ст. 1102 ГК РФ, которая обязывает продавца вернуть незаконно полученные средства. Также требуйте расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ и требуйте возвращения всех Ваших денег, а также убытков.
Кроме того, Вы вправе привлечь продавца к уголовной ответственности в порядке ст. 159 УК РФ.

✔ Продажа ипотечной квартиры затянулась, так как банк не дает согласие на проведение сделки, а платить по кредиту уже практически нечем. Что делать?

Некоторые банки действительно не желают терять плательщиков кредита и процентов. Попробуйте предложить своему покупателю и банку другой вариант – перевод долга. В этом случае для банка практически ничего не изменится. Вы получите деньги от покупателя, и новый собственник будет далее платить кредит.

Специалист Албутова Ольга Николаевна расскажет, как продать квартиру обремененную ипотекой.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://topurist.ru/article/54040-kak-pravilno-prodat-kvartiru-esli-ona-v-ipoteke.html

Снижение уровня сбережений у населения заставляет владельцев недвижимости обращать внимание на продажу квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца жилья облегчит процесс сделки и обережёт всех участников от мошенничества.

Варианты возникновения ипотеки

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

  1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
  2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
  3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.

Порядок продажи квартиры по ипотеке

Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме. Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах. Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

Шаг первый. Предпродажные хлопоты

Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
  5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
  6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
  7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:  как правильно заваривать чай с лимоном

Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

Шаг второй. Предварительный договор

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки составляется предварительный договор. Этот документ не передаёт право собственности на квартиру, а лишь регулирует обязанности сторон трёхсторонней ипотечной схемы и сроки их исполнения. Пример предварительного договора Сбербанка можно скачать здесь.

Стоимость квартиры, порядок внесения задатка, оформление расписки, финансовые обязательства сторон по оплате юридических услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

Шаг третий. Получение гарантий оплаты

Для уверенности всех сторон ипотечной сделки в итоговой реализации всех договорённостей финансовые организации предлагают три основных схемы расчётов с продавцом квартиры:

  1. Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
  2. Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
  3. Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

Все варианты подразумевают наличие доказательств факта регистрации недвижимости на нового собственника либо прием документов по сделке на регистрацию Росреестром или МФЦ.

Шаг четвёртый. Подписание договора купли-продажи

После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.

Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.

Шаг пятый. Получение денег

Наконец, пришёл тот счастливый момент, когда продавец получает деньги при продаже квартиры в ипотеку. После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Этим переживания продавца заканчиваются, и он может свободно распоряжаться полученными средствами.

Продажа квартиры через ипотеку: риски продавца

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

  1. Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
  2. Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

Можно ли продать квартиру по ипотеке, не приватизированную ранее?

Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь. Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья. И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.

Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники. Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования. Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.

Источник: http://proipoteku24.ru/stati/kak-pravilno-prodat-kvartiru-po-ipoteke-osobennosti-sdelki-kupli-prodazhi/

Нередко граждане РФ оформляют договора купли-продажи квартир по ипотеке.

Как выглядит процедура реализации недвижимости по ипотеке? Какие документы понадобятся? Есть ли особенности при военной ипотеке и так далее.

Рассмотрим интересующиеся вопросы подробней.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Алгоритм действий

Заключение предварительного договора

Предварительный договор содержит в себе несколько подразделов:

  • предмет соглашения – описывается конкретная недвижимость, которая вскоре будет продана, а также персональные сведения о собственнике;
  • стоимость сделки – указывается себестоимость недвижимости, в том числе и варианты внесения оплаты;
  • права и обязанности – указываются участники сделки, а также их права и обязанности, нарушать которые запрещается;
  • период действия договора (в какой срок будет реализована сделка) – в данном подразделе указываются сведения о периоде, когда планируется заключение основного вида соглашения;
  • особые требования/условия – необязательный подраздел, где может быть указана дополнительная информация, предложенная одной из сторон.

Соглашения составляется в нескольких экземплярах. Один из них остается у продавца, второй экземпляр будет передан заемщиком в банковское учреждение.

Стоит также помнить: подписание предварительного соглашения является не обязательным. Некоторые банковские учреждения не выдвигают обязательных требований по этому вопросу.

Осуществление аудита и оценки жилья

Проведение аудита технического состояния квартиры заключается в осмотре:

  • всех имеющихся строительных конструкций на наличие трещин, плесени и так далее;
  • имеющихся средств коммуникаций, включая водоснабжение, центральное отопление на предмет отсутствия коррозии, протеканий и так далее;
  • входных и межкомнатных дверей, окон на предмет их целостности;
  • открытых участков электропроводки, включая розетки и выключатели для подтверждения факта отсутствия искры, обугливания и так далее.

После предварительного визуального осмотра квартиры банковское учреждение рекомендует всегда дать экспертную оценку квартиры.

Это необходимо для расчета фактической себестоимости объекта недвижимости.

Отталкиваются от таких факторов:

  • месторасположение;
  • год постройки многоэтажного дома;
  • техническое состояние.

По завершении анализа будет составлено заключение, в котором указывается максимальная себестоимость квартиры.

Такое мероприятие в первую очередь нужно для того, чтобы избежать искусственного повышения цены на недвижимость.

Какие документы потребуются

Необходимо подготовить перечень такой документации:

  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  • копии всех заполненных страниц паспорта (каждого собственника);
  • выписка либо же копия домовой книги;
  • подлинник и копия лицевого счета.

Если же реализуемая квартира находится в праве собственности у несовершеннолетних граждан, в обязательном порядке необходимо получить разрешение от местного органа опеки и попечительства.

Осуществление проверки в юридическом поле подразумевает под собой оформление выписки из ЕГРП, где содержится:

  • полный состав семьи, у которой находится квартира в праве собственности;
  • наличие либо отсутствие обременений.

Нередко банковские учреждения вместо стандартной выписки требуют оформление расширенной, в которой содержатся сведения обо всем, что было с квартирой с 1998 года.

Банк может потребовать расширенную выписку при наличии таких условий:

  • право собственности на квартиру у продавца возникло недавно;
  • есть вероятность умышленного занижения стоимости объекта жилой недвижимости до 1 миллиона рублей.

Из дополнительного пакета документов могут потребовать водительское удостоверение, военный билет и так далее. Все зависит от самого банковского учреждения.

Страхование

Осуществление различных проверок предоставляет право банковским учреждениям давать свое согласие на сделку купли-продажи. Страхование для банка является обычным гарантом возвращения своего капитала.

Страховка оформляется на возможное возникновение пожара, потопа, стихийных бедствий и прочих обстоятельств, которые указываются при оформлении договора.

В ситуации, когда страховой случай наступил еще до момента передачи прав собственности, компенсация выдается продавцу. Только в этом случае необходимо быть готовым доказать свою невиновность в возникновении страхового случая.

Какие действия должен предпринять продавец, покупатель, банк

Изначально покупатель-заемщик осуществляет подбор банковского учреждения, в котором ему одобрят ипотечное кредитование. После полученного положительно ответа, он подбирает для себя квартиру, где собственник согласен на такой вариант получения средств.

После этого, продавец должен будет собрать копии всех документов на недвижимость и предоставить их покупателю/заемщику. Документы передаются покупателем/заемщиком кредитору. Банк, в свою очередь, осуществляет проверку документов на предмет их подлинности и проводит свой независимый аудит приобретаемой недвижимости.

После того, как проверка успешно завершится, кредитор предоставляет займ, а покупатель в свою очередь получает свои деньги. Разумеется после подписания соглашения об ипотечном кредитовании между заемщиком и банком, в том числе и после заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом.

Заключение договора

На основании договора банковское учреждение предоставляет заемщику необходимую сумму денежных средств на определенных условиях.

Прежде чем заключить договор, необходимо внимательно изучить его содержание:

  • какой размер основного займа;
  • какие комиссионные сборы есть за использование кредитных средств;
  • разработанный индивидуальный график погашения кредита;
  • возможность досрочного закрытия кредита;
  • какие именно штрафные санкции предусмотрены за просрочку и так далее.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:  как правильно писать сочинение по литературе

В обязательном порядке изучается все содержимое соглашения. После подписания документа необходимо только заключить договор купли-продажи и оформить право собственности на приобретенный объект недвижимости.

Способы передачи денег

В процессе приобретения квартиры по ипотеке возможно несколько вариантов перечисления денежных средств:

  • кредитор переводит необходимую сумму на персональный счет заемщика, а тот в свою очередь переводит их на счет продавца;
  • банк действует напрямую и сразу переводит со своего расчетного счета на счет продавца.

Нередко используется именно второй вариант оплаты, поскольку, таким образом, банк гарантирует приобретение квартиры и избегает мошеннических действий со стороны продавца. Простыми словами, по такой схеме продавец получает деньги только после осуществления процедуры регистрации прав собственности заемщиком на покупаемую квартиру в Реестрационной палате.

Возможные риски сделки для участников процесса

Приобретение любого объекта жилой недвижимости по ипотеке включает в себя немало преимуществ:

  • есть возможность купить квартиру не дожидаясь долгие годы накопления необходимой суммы собственными силами;
  • продолжительный период кредитования;
  • отсутствие вероятности попадания на мошенников (сделка контролируется банковским учреждением);
  • выгодный вариант инвестиций;
  • наличие немалого числа государственных программ ипотечного кредитования.

При всем этом существует и риск утраты приобретенного жилья покупателем. Никто не застрахован от того, что в дальнейшем могут возникнуть временные финансовые трудности. При наличии хотя бы одной просрочки по регулярному платежу это может привести к попаданию в долговую яму и, как следствие, невозможность погасить ипотеку. Банк попросту заберет квартиру в свою собственность.

Чтобы избежать рисков утраты квартиры, достаточно иметь собственные сбережения в размере, способном покрыть несколько ежемесячных платежей по займу. Таким образом, заемщик формирует для себя “подушку” безопасности.

В свою очередь продавец квартиры рискует столкнуться с ситуацией, когда после заключения предварительного договора с покупателем, последнему будет отказано в предоставлении ипотечного кредита. В данной ситуации придется аннулировать предварительное соглашение и возвращать залог, так как сделка будет сорвана по вине третьих лиц.

Особенности использования военной ипотеки

Для возможности получения софинансирования по вопросу приобретения квартиры, гражданам военнослужащим обязательно необходимо иметь выслугу лет минимум 3 года, по завершению чего они становятся полноправными участниками накопительно-ипотечной системы.

Особенностью оформления сделок купли-продажи по ипотечной программе кредитования считается наличие дополнительного этапа, продолжительность которого составляет порядка 7 банковских дней.

Это необходимо для действий ЦЖЗ “Росвоенипотека”, заключающихся в следующем:

  • осуществление проверки документов на квартиру, в том числе и дача экспертной оценки;
  • перевод денежных средств, которые были накоплены военнослужащим за период прохождения воинской службы на его персональный счет, для совершения авансового платежа реализатору квартиры.

Для возможности приобретения квартиры в здании, которое находится еще на этапе возведения, строительная компания в обязательном порядке должна иметь аккредитацию, в противном случае покупка будет невозможной.

Все финансовые затраты, необходимые для доведения квартиры к пригодному для жизни состоянию, возлагаются на покупателя.

Пошаговая инструкция действий при оформлении рассмотренной сделки представлена в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник: http://posobie-help.ru/subsidii/nedvizhimost/pravila-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke.html

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

  • продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
  • для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
  • производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
  • покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
  • после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
  • договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
  • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
  • со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?

Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

  • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
  • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:  как правильно расставить груз в фуре

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

Источник: http://kredit-blog.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-sberbanka.html

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2018 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Источник: http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/

Ссылка на основную публикацию